摘要:一个切面，审视融信成绩含金量和发展能力。
（来源
风财讯作者
多面视界DMviews）
“年更希望融信的标签是平稳”。
融信管理层多次表达的希望，在年3月24日公布的这份成绩单中，有了答案。
年融信录得合约销售金额约.17亿元，同比增加15.94%，实现了年初亿的销售目标。
期内融信的收益约.63亿元，同比增加49.75%；毛利.75亿元，同比增加54.68%；年内溢利58.94亿元，同比增加69.78%；股东应占年内核心纯利约31.82亿元，同比增加27.27%。
用年报的话说，“各项盈利指标稳步上扬。”
不过，更能证明融信花了大功夫“维稳”的是债务指标。
年融信创始人欧宗洪和执行董事曾飞燕均曾表示，重点是“把杠杆降低下来”，要把融信的净负债率降到70%-90%。
从结果来看，年融信截至期末的净负债率为70%，同比减少35%。
多面视界（DMviews）计算，调整后的资产负债率约73%，也同比下降了近2个百分点。
的确，当下的经济环境中，除发展经营以外，平衡负债既是融信年的目标，也成为“标志性”的动作。
多面视界（DMviews）通过剖析“降债”这个特殊的切面，能够更客观审视融信中国的成绩含金量，以及发展能力。
杠杆结构“开刀”净负债率降25%
伴随规模的增长，年融信的负债总额，同比小幅增长3.04%。
在对资产负债率、净负债率、扣除预收账款后负债率等指标的对比中，多面视界（DMviews）发现，融信对杠杆结构进行了调整，主要倾向将杠杆压力从金融端转移。
年报显示，年融信中国的净负债率为70%（即（有息负债-在手现金）/所有者权益），同比减少35%。扣除其他应收预付款，调整后资产负债率则为73%。
如果继续剔除经营杠杆，根据中信建投的估测，在扣除预收账款后，融信集团的资产负债率，有11个百分点左右的降幅，至66%（TOP40房企发债主体，扣除前后资产负债率的平均下降幅度在7个百分点），对应同期50%的净负债率。
这意味着，融信的调整后资产负债率和净负债率，差额会更大。
而差额越大，说明杠杆主要来源于经营，现金流主要压力是未来建安支出。差额越小，则杠杆越依赖金融负债，现金流压力主要来源再融资。
由此可见，融信对杠杆结构进行了调整，压力从融资端调向了更好控制的销管端。
从成本结构即可见，年融信中国的融资成本支出，增加了万元，但其中资本化利息，降低了近4亿元，融资成本主要是在非资本化利息的开支，以及外汇亏损净额减少层面，一定程度上体现了渠道杠杆的降低。
与此同时，多面视界（DMviews）注意到，虽然融信中国年销售成本.9亿元，增加约48.23%，印证了压力的转化。但其中，真正体现建设销售和管理成本的“销售及营销成本项”只增加了约5.46%（至12亿元），说明建设经营层面的压力，的确更好把控。
（附注：经测算年中期数据，融信上市平台与发债平台的债务指标一致性高，差额小。且融信中国财报只设置应收账款科目，来核算经常预收和应收的实际业务情况，故可作为参考）
借道“供应链”转债降负节流
年融信中国的有息负债余额亿元，整体债务规模稳定，但实现了降杠杆。
这背后不能忽视年融信对供应链金融的更多青睐。
多面视界（DMviews）留意到，财报数据中，融信年贸易应付款项大幅增加40%，至.4亿。
而其中应付票据大幅减少近68%，主要的增量来源应付非控股权益款项，以及承包商及供应商收取的按金，更多运用了议价权带来的杠杆效益。
实际上，从融信负债率经扣除应付账款后大幅下降，且快速拉近与净负债的差值，也能看出这一种经营杠杆的倾向。
甚至年融信流动资产大幅增加，也不应忽视应收少数权益款项82亿元，增加约26.08%，在其中的作用。
这种曾被称为“押账”的方法，到现在越来越多房企借由供应链ABS的方式开展。
因为这种反向保理的方式，既能促进上游供应商账款变现，也能延长应付账款的账期，缓解资金压力。
更重要的是，供应商的债权，是转移给保理公司的，不会并表进财报的资产负债率中。
而且议价能力越强，房企让供应商、保理公司分担的成本越多，进一步降低利差和融资成本。
不过融信的应付账款中，近8成的账龄在1年以内。需要更快的周转效率，来保证现金流的充裕。
“借新还旧”纾解资金未来押注控成本
那么目前融信的资金情况如何？
多面视界（DMviews）注意到，年融信的现金及银行结余约亿元，同比增加37.26%，由此带动期内流动比率为1.51倍，相较年的1.41倍有所提升。
期内现金短债比也从1.01倍提升至1.6倍左右，目前阶段的流动性优化得较好。
年，融信的流动负债减少、短期借款减少，相反非流动负债和长期借款增加，债务结构得到改善。
但在“借新还旧”中，为替换年到期的多笔利率8.25%的债券，根据年报披露，年融信发行了利率成本在7.33%-15.5%的债券，后续的杠杆压力还需要进一步调整。
调整的一个方式是拓展新的融资渠道。
多面视界（DMviews）留意到，在去年9月，融信落地了一笔跨境银团贷款，获得为期十二个月的双币种定期贷款融资，合共8.亿港元，这是融信第一次尝试这一融资渠道。
可见，净负债率从%降至70%，这背后融信花费的心力不少。在年的一系列“降债”举措中，能看到企业控杠杆的决心。
也是基于目前的资本结构，融信年实现的54.68%毛利增幅、69.78%净利润涨幅，表现出比往年更高的含金量。
对于未来发展，融信似乎也更多押注于进一步控制和降低成本。
多面视界（DMviews）注意到，年融信整体毛利率保持微增，但当年销售均价为元/平，同比降低了16.25%，效益主要来源于对获地等成本的控制。
这也印证出，近年融信尝试的“一二级联动土地开发”等模式，已经产出了甜头。
不过也有证券分析师建议，融信目前布局的44个城市，长三角占比较大，未来完全可以更多考虑如何将全国个项目，万平方米的总土储，更好变现。
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