城市更新，已经是一个10万亿规模、80%百强房企参与、15%净利率水平的黄金赛道。年以来，万科进行了一系列动作，目标直指城市更新。
就在8月底，万科与上海市政府签订战略合作框架协议，双方将在未来城市旗舰项目建设、城市综合治理创新、城市有机更新、住房租赁发展、建筑科技应用等方面进行深入合作。
6月，万科刚刚参与发起设立规模达亿的上海城市更新基金，这是全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
5月，万科还参与到了成都市金牛区城市更新项目中。成都金牛区特地来深圳举行城市更新推介会，与华润、大悦城、合生创展签约金额达亿。
4月以来，万科领导层密切拜会十几个省市的地方政府，酝酿和寻找“商机”。万科还将开发经营中心、物流地产、酒店与度假、未来城市实验室等业务总部或机构设立在上海。
年，万科历时天，成功打造上海网红新IP上生·新所，成为极具特色的城市更新案例。
万科虽早已在城市更新上有所布局，但此次一系列超高规格、超高力度的行动，还是有点出乎意料的，其背后蕴含的深度逻辑值得细品。
机会来临：10万亿黄金赛道，80%百强房企已入局
1.近两年，上海的城市更新步伐大步向前
亿的城市更新基金，是目前全国落地规模最大的城市更新基金。《上海市城市更新条例》表决通过，在全国也较为领先。而且上海在“十四五”住房规划中下达了城市更新“硬指标”，也具有很大的力度和指导性。可见，上海正在探索超大城市改造和有机更新模式。
2.放眼全国，实施城市更新已是大势所趋、政策所指
8月31日举行的国务院新闻发布会上，住建部指出，经过高速的城镇化发展，我国现在的城镇化水平已经超过了60%，已经步入到城镇化的中后期。
全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的对美好生活的需求，意义是非常巨大。实施城市更新行动，是“由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重“的一个非常重要的抓手。现在实施城市更新行动已经纳入到我国“十四五”规划纲要中，各地积极性非常高，很多地方都出台了城市更新政策、机制，谋划了不少推动城市更新落地的项目。
3.在资金层面，北上广深等六城城市更新基金已达亿
截止到年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、无锡等重点城市均出台了关于城市更新的具体落实政策以及成立了金额合计约亿的城市更新基金，将进一步撬动社会资本参与。
4.城市更新10万亿市场空间，供地比重不断上升
我国城市更新规模日益扩大，目前存量总市值为万亿，按年城市更新速率2%计算，对应未来每年有8亿平方米需要更新城市更新的项目，将释放出每年10万亿元的价值。
以深圳为例，随着大湾区增量时代已逐渐走向尾声，步入存量时代，招拍挂市场体量日益缩小，在22城中，深圳土地供应面积位列全国第21位，倒数第二。而年深圳城市更新土地供应面积占集中土拍供应面积的64%，成交金额为集中土拍出让金的31%。
5.城市更新净利率可达招拍挂业务的2-3倍
绿景首席财务官公开表示，深圳的黎光项目和白石洲项目，预计项目结转时的毛利率能达到60%以上。有数据显示，佳兆业在深圳城市更新项目的毛利率50%左右，广州项目40%。从中国奥园披露的广州和珠海的城市更新案例来看，其项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂获取的项目（5%-8%）。
之所以能有这么高的盈利水平，主要还是在于拿地成本和质量上有优势。相比较招拍挂市场，城市更新可以实现一二级联动开发，相当于提前锁定了二级拿地的资格，一级开发的成本还可以用来折抵拿地的钱。以深圳为例。城市更新拿地的土地成本约为仅元每平米。
6.空间广阔且有利可图的新蓝海，吸引了80%的百强房企参与其中
已有51%的百强房企城市更新项目规模超百万平方米，早期布局的项目已进入价值兑现期。年上半年，TOP10房企城市更新项目占总土储的5.69%-24.8%之间，大多通过成立城市更新部门专门负责。
此外，城市更新更积聚了富力，佳兆业、奥园、时代中国等一批专业玩家，这些专业玩家则绝大部分都成立了专门的城市更新公司。
四重压力：发力城市更新，是万科的必然选择
1.规模压力：行业趋势下，销售增速放缓
作为传统地产老大哥，万科近几年的行业排名基本上在2、3名之间徘徊，销售增速下降较快。
2.土储压力：城市更新拿地，补充一线土储
受去年3月虹口“围标事件”事件影响，上海对华润、中海、万科3家房企发出“禁令”，限制其3年内在公开市场拿地行为。集中土拍政策实施以来，万科拿地又极为谨慎，出于成本和利润考量，在北京、广州、深圳3个一线城市基本没有收获。
万科还尝试通过收并购获得土储，效果并不理想。自去年下半年以来，房地产行业传出资金链紧张的企业，从泰禾、蓝光、华夏幸福到恒大，均与万科存在或多或少的关联。
万科被外界解读为“接盘侠”。实际上，万科只取得了一些项目级别上的收并购，全国范围内的重大收并购则都不太顺利。
另一方面，收并购还容易引起负债率的增加，受到“三道红线”政策和“投销比不得超过40%”的限制，不可能形成大规模土储来源。回到万科的城市更新土储规模本身，目前也不占优势。，城市更新已经初步积聚了一批玩家。
其中，万科仅位于第三梯队，与佳兆业、时代中国、富力等城市更新头部玩家在城市更新土储和货值规模方面还有一定差距。在城市更新形成大规模土储面积的房企中，万科并未列席。
3.利润压力：净利率自年以来首次下滑
上半年这场“期中考试”，万科显然考的也不太理想。半年报显示，万科归母净利润.5亿元，同比下降11.7%，是年以来首次出现下跌；毛利率为22.9%，较年同期下降6.4个点；净利率则首次跌破了10%。
4.布局压力：大湾区“群雄云集”，发力长三角
研究指出，城市更新更新头部玩家们的业务多聚焦粤港澳大湾区。恒大在全国拥有城市更新项目个，其中大湾区78个，深圳55个。
7月初市场流传，万科正在接洽恒大旗下项目。数据显示，恒大在全国拥有城市更新项目个，其中大湾区78个，深圳55个。
如果真能接盘恒大城市更新项目，对万科的土储将是极大补充，但同时难度也比较大。荣盛发展在粤港澳大湾区城市更新项目占97%。佳兆业总土地储备中约55%位于粤港澳大湾区，同时也是公认的城市更新“头部玩家”。龙光城市更新业务货值95%位于粤港澳大湾区核心城市。
因此，发力城市更新，是万科的必选项。选择以上海为城市更新的出发点，也是竞争形势下的必然选择。目前，万科成立了京津冀、长三角和粤港澳三大城市更新区域公司，主要针对于历史文化建筑群修复保护、老旧街区业态焕新升级、老旧工业厂区改造和老旧城区单元微更新。基本囊括了商改办、工改商、工改住等城市更新模式，以此为范本，形成辐射效应，打开周边城市更新市场。
除上海的上生·新所外，万科还打造了北京望京小街、广州永庆坊、深圳南头古城、南京悦动新门西、苏州淮海街等多个城市更新标杆项目。
可见，万科的战略旗帜，已经插在了城市更新的风口。
优势显著：万科实力+成绩，城市更新“专业对口”
万科搞城市更新，可谓是“专业对口”了。万科作为龙头房企，具备多个城市更新赛道优势。
1.稳健型房企，资金实力雄厚
年，万科在手现金达到亿元，同比增长16%，夺得“现金王”的宝座。多年来，万科始终坚持现金为王，已实现经营性净现金流连续12年为正。同时，万科净负债率才18%，于年一季度回归三条红线绿档，目前债务结构较优，融资能力较强。
手握现金近亿元的万科，但在首轮集中供地中却“缺席”一线城市，管理层储备大额现金将用于何处？或许现在答案已经呼之欲出。
2.多业态开发、精细化运营是强项
万科是国内较早开展多元化业务的开发商，在商业、办公、物业、长租公寓和文旅方面均有布局，筑起了万科的新优势。
万科物业已经开始向平台式发展，年营收亿元，同比增长27.4%。在住宅物管赛道之外，万科的差异化模式(商管、城市服务、赋能平台输出）也已经开始兑现收益。
虽然万物云暂未上市，但确实不少人心中的物业管理行业的“无冕之王”，一旦上市，市值可能达到亿。
万科长租公寓同样步入收获期，年营业收入达25.4亿，同比增长72%。万科物流地产已发展成为中国规模最大的冷链物流服务商。基础设施公募REITs开始破冰，万科存量资产运营大有想象力。这些多元化业态的优秀成绩反映出万科具备城市更新所需要的综合多业态开发能力，在必要时，这些业务还可以直接为城市更新提供模式经验和人员储备。
3.政企关系良好，口碑质量获认可
万科背靠深圳地铁大股东，长期以来稳健经营、注重口碑与质量的形象获得了政府的认可。近两年来，万科和多个地方政府“密集对接”：考察、会谈、签下协议。所拜访的城市几乎都是各地理区域内的核心省市。据不完全统计，年4月份以来，郁亮先后拜会的地方省市有河南、云南、黑龙江、吉林、辽宁、贵州、呼和浩特、石家庄等地方，酝酿和寻找商机。
年6月至9月，万科还对长沙、昆明、西安、沈阳、合肥、江门、南宁等城市进行过密集公关活动，签下多个战略合作协议。
从洽谈内容方面可以看出，万科欲以城市更新、仓储物流、园区建设、物业服务等为抓手积极介入城市发展意图，这与其城市配套服务商（涵盖了商业开发与运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等非开发业务）概念是一致的。密集对接政府后，万科城市业务拓展变得更加积极。
以昆明为例，万科在去年下半年后逐步介入了金刀营城改、麦溪村城改、官渡区文化生态新城等项目开发。城市更新项目依托于政府和企业建立协同合作的良性发展机制。现在正当政策扶持窗口期，有良好合作关系的企业更有机会拿到优质项目。
4.参与城市更新基金，做项目的“买方”和“卖方”
城市更新项目由于开发周期长，本质上需以重资产模式运行，部分项目动辄几百亿投资。例如，中海拿下了上海黄浦区建国东路67-71街五幅土地城市更新项目，总投资额为亿。
这对于那些资金实力不够强大的中小房企来说，可不是一个能轻易“消受”的数字。而已经规划了众多城市更新项目的地方政府，又急需更多的、有搞城市更新意向的房企参与其中。如何解决资金来源问题已成为各地城市更新面临的主要问题。政企协作模式下的城市更新基金，恰恰可以充分发挥政府的带动、协调作用，募集资金定向用于投资旧区改造和城市更新项目。
成立城市更新基金的必要性在于，如果没有项目资金本，城市更新项目就不能向银行取得债务性质的贷款。
而城市更新基金则是以股权形式投入到城市更新项目中，进一步撬动银行信贷资金和其他社会资本参与，最终以分红的形式获取收益。以6月份的上海亿城市更新基金为例。
上海地产集团是主要发起方，基金架构为私募基金。上海地产集团为基金管理人（GP），负责组建基金管理公司和基金日常经营管理，收益为管理费和利润分成；其他参与企业为有限合伙人（LP），以其所投资的金额为限承担有限责任，不参与基金的日常经营管理，其收益为公司的利润分成。万科此次正是作为有限合伙人加入的。
通过基金平台，一方面，可以为自身的城市更新项目获取融资提供便利渠道；另一方面，也可以通过基金平台去投资其它城市更新项目，获取分红收益。可谓一举两得。
迎战难题：周转与盈利需平衡，商业运营有待加强
城市更新是业内公认的“硬骨头”。工程流程相当漫长、资金投入巨大、过程中不确定因素多、需要很强的专业能力和人才。优秀如万科，在城市更新领域要想有所斩获，还需解决一些难题，具有一定的挑战性。
1.经营风格上，万科对资金使用效率要求较高。
城市更新项目的周期往往达到5-10年，属于慢工出细活。万科能否周转率和利润率之间做好平衡，有待城市更新项目的检验。
2.商业和住宅结合不好，跟龙湖、华润还有一定差距
华润的商业在业内一直是数一数二的存在。在“年度中国商业地产TOP”榜单中，华润万象生活凭借出色的实力重登榜首。据观点指数在最新榜单，-年，华润万象生活蝉联三届榜首。
年12月，华润万象生活登陆港交所，目前市值约亿，滚动市盈率约60倍。龙湖的商业运营板块经过多年发展，成绩斐然。
上半年，龙湖商业运营实现租金收入37.1亿元，同比增长39%，已开业商场的同店销售额同比去年实现60%增幅；新开业5座天街项目，全国核心市场布局进一步加深。至此，龙湖商业进入全国28座城市，整体开业商场达到54座。
万科此前收购印力，效果似乎并不理想。万科商业今年上半年租管费的收入同比增长了19%，同时龙湖商业上半年增长39%，华润增长65%，新城增长73%。祝九胜半年会上承认，万科在商业上与行业优秀玩家尚有差距，而业绩的差异实际上大于能力上的差异。为加速推动商业发展，集团执行副总裁和首席运营官王海武卸任原职，履新印力集团总裁。
3.防止大拆大建，经营型房企也能“分一杯羹”
住建部8月发布《意见稿》指出，严格控制大规模拆除。原则上城市更新单元或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
同时，住建部鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。政府将加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入。
这意味着经营型房企也能凭借自身能力特长和政府的资金支持参与城市更新，还能通过项目经营补回现金流。万科能否充分利用自身优势，筑起“护城河”，维护并扩大城市更新市场，还将面临挑战。
4.城市更新基金对房企资金进行支撑，但也不可能“赚大钱”
基金对风险有要求，不会过度使用杠杆，也不会无序扩张，更多是通过长期参与，获取稳定的分红收益。因此，在城市更新基金的参与和主导下，城市更新项目能获得融资的同时，也控制了项目杠杆和风险，同时收益也有了与风险对应的上限。
总结
万科发展城市更新，准确把握了城市更新的机会风口，充分积聚并发挥了其资金优势和综合开发优势，同时避开了城市更新头部玩家重仓的大湾区，以长三角为中心发力全国其他区域，打造不同类型的城市更新特色标杆项目，树立了万科口碑。
目前，上海的城市更新市场竞争还不是那么大，万科中海等具有一定的先发优势。但是一年后，百强房企云集的上海，必将又是一番激烈竞争的景象。谁将成为新市场的王者，拭目以待。