在核心净利润增速放缓之下，通过公允价值变动和利息资本化等手段，华润置地净利润保持了看似不错的增长。
本刊记者杨现华／文
借着物业上市热潮的东风，华润置地（.HK）分拆物业及商业赴港交所上市也已经临近敲钟。与不少物业公司上市时一步一个台阶的利润增幅相比，华润置地的物业公司没有太多亮眼的表现。且不说物业，华润置地自身的盈利增速也已经出现了问题。
由于疫情影响，年上半年，华润置地净利润下降接近两位数，在此之前华润置地盈利连续保持两位数以上的增速，看似非常不错，但真正的盈利状况并非如此。华润置地利润构成中公允价值变动损益占到了很大比例，年已经接近营业利润的两成。
华润置地的核心净利润涨幅远远落后于营收的增速。公允价值变动损益的大幅增长掩盖了华润置地毛利率下滑等原因导致的公司核心净利润增速放缓局面。由于楼盘签约均价涨幅放缓而拿地价格上涨明显，公司未来的毛利率依然承压。
核心净利润降速
华润置地日前的公告显示，年前10个月，公司实现合同销售收入.55亿元，较上年同期增长超过8%。根据克而瑞数据，年1-11月，华润置地实现合同销售亿元，已经超过年全年亿元的合同销售额。
年年初，华润置地定下了亿元的销售目标。按照公司下半年基本每月亿元以上的销售成绩，公司将大概率完成这一目标。
签约销售还不能转化为报表上的收入和利润，在过去几年签约销售连续保持两位数以上的增长下，华润置地的收入虽然有着不错的表现，核心净利润已经跟不上收入增长的步伐了。
年是华润置地以港元为主要记账单位的最后一年财报，这一年公司实现营收.88亿港元，同比增长略超8%；实现扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利.6亿港元，同比大幅增长了近18%。
这里的核心净利润类似于内地市场所说的“扣非净利润”，房地产企业扣除所有非经常性损益之后的净利润，中国香港市场习惯上称之为“核心净利润”。
随着收入开始加速增长，华润置地的核心净利润却开始降速。年和年，华润置地分别实现营收.89亿元和.36亿元，同比涨幅在20%左右，较以往明显加快；公司扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利分别为亿元和.5亿元，年核心盈利还能与营收增速保持一致，年12%出头的增速已经骤降至营收的一半左右了。
年上半年，华润置地更改了数据标准。由于疫情影响，年上半年，华润置地实现营收.7亿元，较上一年微降2.14%；核心净利润83.7亿元，而上一年公司实现扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为81.1亿元。
看似增长实则未必。净利润与归母净利润显然是两个概念，核心净利润中有多少属于少数股东，华润置地没有披露。
公允价值变动带来的账面盈利并不会产生实实在在的现金流，因此在以机构为主的中国香港市场，投资者更加