开年不利，管理层动荡。
文/每日财报乐鹏
同为常州走出的大佬，美凯龙和新城控股都是做账的好手，两个企业都靠“投资性房地产公允价值变动”把自己的利润做到了天上。如今，美凯龙卖身建发集团，而新城控股还在地产的大海里搏杀。
不过，新城控股的近况可不太好。2月16日，新城控股（.SH）公告，联席总裁曲德君辞职，而一个月前，总裁梁志诚也刚刚辞职。一时间，新城控股连失“大将”。另一边，公司的利润预告也面临大缩水。
3月7日，新城控股发布了2月份经营简报，前两月合同销售金额同比下降28.85%，开年不利。
也就是说，在财务被质疑的同时，新城控股还失去了重要的管理人员，这不免引来外界投资者的担忧。
公允价值变动的谜团
踩着三四线棚改货币化浪潮，以“黑马”姿态杀出重围的新城控股，曾经可谓非常美好。
年，公司营收虽然只有亿元，但年却迅速达到了亿元；年更以亿元进入百强房企前10，年上半年排名一度达到第八，可谓风光无二。
可到年中旬，其实控人王振华的锒铛入狱，这也让新城瞬间跌落神坛。尽管儿子王晓松临危受命，但并没能让业绩保持稳增。
年，新城控股营收增长15.64%，净利减少17.42%。年，业绩大滑坡出现：前三季营收.54亿元、净利33.49亿元，同比分别下降43.41％、43.08％。全年看，预计净利最低6.3亿元，同比最多减少达95%。
与业绩过山车相同步的，悉数新城控股过往的发展，外界更会聚焦到其财报中的公允价值变动。
《每日财报》注意到，自年以来，公司累计公允价值增值达到.02亿元，而累计归属母公司净利润为.4亿元，占累计利润的20.7%。值得注意的是，这其中甚至连在开发中的物业的增值部分都算进去，像年未完工的物业增值了约3.8亿元，年上半年则增加了约4.99亿元。
对此，审计机构还曾出具标准无保留意见，“于年12月31日，如果复归收益率上升或下降10%，而其他因素保持不变，本集团年度的投资性房地产账面价值会减少或增加金额约为6,,,元及7,,,元。”
为了方便读者理解所谓的“复归收益率”，我们引入一则笑话。
一个人压死了农户一只母鸡，农户说：“我这只鸡每年下蛋赚块钱，子子孙孙无穷尽，按照5%的永续贴现，这只鸡你得赔给我块。”如此，就是贴现估值法。
截至年3季度，新城控股的投资性房地产达到了亿元，位居A股第四位，前三位分别为中国建筑.97亿元、中国平安元、招商蛇口亿元。核心问题就出在复归收益率，因为新城控股取值在4.5%至7%。
“虚胖”便根植于此。
利息资本化与失去“重臣”
其实，对于年的利润跳水，还有一层“因”。
早在年，新城控股就曾被上交所问询：公司利息支出的资本化占比较高。数据显示，新城控股年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%。
（制图：每日财报）
理论上，利息应当全额作为利润表中财务费用进行披露，但是会计准则也开了一个口子，认为借款是为了构建固定资产，那么这些利息费用是可以算作固定资产的一部分计入资产，这就是利息资本化。
可以说，利息资本化就如同调节器，一般会计比较审慎的企业，会尽量少地选择进行利息资本化，因为这样可以减轻未来业绩负担。但是，新城控股在利息资本化方面却比较激进的。比如，年利息资本化金额为45.24亿元，而总的融资成本约为49.85亿元，资本化比率接近%。-年，资本化的比例也维持在较高水平。
这样做的结果，就是把靓丽的业绩呈现在当下，把负担留给未来。风险则表现为，一旦行业不景气，就必须同时承受当期业绩下滑和历史负担分摊的双重压力，或称“戴维斯双杀”。新城控股年的表现，亦如是。
而回到近期的人事变动，曲德君和梁志诚对新城控股而言十分重要。
据悉，年7月出生的曲德君，是财务出身，曾在大连万达集团工作17年，也曾是王健林的“左膀右臂”。年7月，王振华案发后，曲德君加盟新城控股母公司新城发展（港股上市），任职副董事长，负责旗下的多奇妙乐园。
年3月30日，因陈德力辞任新城控股董事、联席总裁，曲德君接任，负责商业板块。到如今，曲德君担任联席总裁一职不到3年。
另一头，1月19日晚间，新城控股发布公告称，公司董事会收到董事兼总裁梁志诚的书面辞职报告，其因个人原因辞去董事、总裁职务。当日，董事会会议通过，董事会聘任王晓松为公司总裁。
要知道，梁志诚是新城控股的老人，3年进入新城控股，一直在新城发展体系内任职。年，其担任新城发展执行董事兼联席总裁，年5月，担任新城控股总裁。
据《每日财报》从财报中查阅，新城控股员工中，年薪达到万元的仅梁志诚、曲德君、王晓松三人，由此足见前两者的公司地位。基于以上不难见得，当下“重臣”离去，业绩散落的新城控股颇给人几分凉意。