房地产开发企业利息支出税前扣除的财税处 [复制链接]

房地产开发业务是一种资金密集型业务，用钱的地方不但多，而且时间周期特别长。大部分企自己口袋里的钱，全完支撑不住整个开发项目的支出，所以借钱成了房地产开发企业非常重要的一项工作，借来的钱越多，利息的支出就越多，利息费用占开发很重要的一项成本。所以利息支出税前扣除，经常困扰着房开财务人员，所以就财务利息费用的财税处理技巧跟大家分析讨论

一，借款渠道

1、金融机构借款：主要指通过银行、公募基金、私募基金、信托、证券、保险、融资租赁等机构以及财务公司借款。

2、其他资金借款：指通过关联企业或非关联企业、个人之间的借款。

二，房地产开发企业利息支出的财务处理

　根据《会计准则第17号--借款费用》第四条规定企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

　　(1)资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;

　　(2)借款费用已经发生;

　　(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

因此笔者认为：房地产开发企业所产生的利息是为建造不动产而产生的，且建造时间长，应当直接归属予以资本化，不能直接归属的直接计入当期损益。

账务处理如下：

　　支付利息时借：开发间接费--利息支出(或财务费用--利息支出)

　　贷：银行存款

三、房地产开发企业利息支出的税务处理

1，所得税

（1）根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[]31号）第二十一条第(一)款规定：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以房地产开发企业的利息支出在企业所得税上的处理原则与会计处理原则没有本质差异

（2）根据《企业所得税法实施条例》（国务院令第号）第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出;

(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

因此，房地产开发企业符合：向金融企业借款的利息支出；企业经批准发行债券的利息支出；向非金融企业借款的利息支出这三种情形的利息支出时准予税前扣除，需要注意的是企业向非金融企业借款的利息支出，只有不需要资本化且不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分才允许税前扣除。

（3）国家税务总局年41号公告规定：企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合下列条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：

　　(1)被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同);

　　(2)有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金;

　　(3)投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权;

　　(4)投资企业不具有选举权和被选举权;

　　(5)投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动

　　针对房地产企业，融资金额巨大，融资方式灵活多变，特别是融资的时间节点不同，担保方式也不尽相同，项目初期，由于达不到开发贷条件，金融机构监管需求等原因，多采用明股实债方式融资，但对于企业来讲，支付的利息时必须同时满足以上五个条件才能按照利息支出在所得税前扣除。

　　票据要求，由于投资者收到信托或基金支付的利息是免税的，信托或基金公司支付给投资者利息无法取得发票，信托或基金公司经常以此为由只开具息单，不开具发票，但企业取得的息单无法税前扣除，支付利息时必须要求对方开具全额利息发票，否则所得税与土地增值税前无法扣除。

2、土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔〕号）的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业全部使用自由资金建造开发产品，没有借款支出，按照以上方法计算扣除。

注意：纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据、发票等资料。，可以据实扣除，不能提供证明的只能按土地成本与开发成本之和的5%扣除，即使没发生利息支出的也可以按照按土地成本与开发成本之和的5%扣除。选择据实扣除的，扣除限额不能超过商业银行同期同类利息标准扣除，此标准含按国家规定的利息上浮部分，超标准的部分不能扣除，超期限的利息和罚息不允许扣除。土地增值税利息据实扣除比所得税扣除要严的多，扣除金额并不一定是实际支付金额，实际支付的超银行利率部分不许扣除。土地增值税利息扣除时只能采取一种办法扣除，要么计算扣除，要么据实扣除，只能选其一，不能两种扣除办法混合使用。

案例：

A房地产公司开发一房地产项目，建筑面积10万平米，预计总投资8亿元，其中土地成本2亿元，开发成本4亿元（不含利息），其他支出2亿元。自有资金2亿元，已取得土地证，未取得预售证，年6月30日向基金公司申请借款2亿元，年利率15%，期限1年，按月付息，年7月支付利息万元，取得利息发票，担保方式为股权质押。另3月31日向非关联公司B公司借款万元，年息20%，期限1年，按季度支付利息，年6月份支付利息万元，取得资金占用费发票，A公司所得税与土地增值税前利息如何扣除？（银行同期借款利率为8%，含浮动利率。能提供金融机构证明。）

（1）企业所得税税前扣除

向基金公司支付利息：0万元*15%*6/12=万元

向非关联公司B公司支付利息：*20%*9/12=万元

合计：万元

（2）土地增值税扣除

据实扣除：向基金公司借款可以取得金融机构证明，向其他企业借款无法取得金融机构证明，只能扣除基金公司借款按照银行利率计算部分。

扣除金额：0万元*8%*1=万元

计算扣除：可按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%扣除

扣除金额=（0万元+万元）*5%*1=0万元

比较：0万元万元

通过计算可以得知，A公司开发该项目实际发生利息支出万元，按照比例扣除，扣除金额为0万元，相比较下，按照比例扣除更优。若选择据实扣除，A企业需要提供金融机构的证明，证明资金用于本项目，证明资料还应包括借款合同、利息结算单据、资金支付凭证、发票等资料。

　通过以上分析，所得税与土地增值税前利息扣除完全不同，总结为以下几点：

1、扣除利率不同，所得税扣除以金融机构的利率为准，含信托、基金、资产管理公司等非银行金融机构利率，土地增值税据实扣除时只能以商业银行同期同类利息标准扣除。

2、是否实际发生：所得税扣除必须为实际发生并支付的利息才能税前扣除。土地增值税采用计算扣除时，与实际发生与支付没关系，即使没支付利息费用也可以扣除。

3、扣除时间不同：因所得税按年汇算清缴，利息费用按年度在所得税前扣除。土地增值税按项目清算，利息扣除也是按项目扣除。

4、方式不同：所得税只能按年度据实扣除，超标准部分纳税调增。但土地增值税可以采用据实扣除与计算扣除两种办法，任选其一，有一定的自由度，可以选择对企业比较有利的方式，实际业务中，由于金融机构证明等相关资料比较难取得，而土地成本与开发成本数据非常容易取得，普遍采用计算扣除办法，计算办法简单，特别是借款金额较少的开发项目，计算扣除既简便也划算。

在利息扣除环节上，能把*策规定和技巧研究明白，运用并掌握好，会给企业和老板减轻很大的资金压力，特别是财务人员，这方面一定要加强学习，如果您还不能完全掌握，欢迎找瑞立诺财税一起来讨论学习，瑞立诺的服务宗旨，呵护企业来之不易的利润。