你可能觉得财务报表分析是一件很简单的事情，时钟先生最开始的时候也是这么认为。
不就是盈利能力、成长能力、偿债能力、营运能力么？每种“能力”下面几个指标比大小，几个小时就搞定了。
但如果你这样做，会显得像一只“菜鸟”。
不同行业的公司，经营模式不同，财报也各有“性格”。摸不准她们的“性格”，就会被表象迷惑，做出错误的判断。
所以，除了财务风险案例分析外，时钟先生也准备来写一些关于不同行业财务特征的内容。
最近楼市事情多，房价涨得人心情也不好。我们索性就先来把房地产的财务报表“手撕”了，看哪些地方最能触及他的灵魂。
存货
对房企来说，准备卖的房子就是存货。
以万科的财务报表为例，我们看到存货的下级分类大致有这么几个科目。
（1）已完工开发产品：已经建好了的房子
（2）在建开发产品：还在建的房子
（3）拟开发产品：买到地还没开建的房子。
图万科的存货明细情况（年）
存货的金额代表企业在这些房子开发建设过程中的累计投入。如果买地花了10亿，就要在存货里计入10亿；同样，在建房子过程中花的钱，也需要记录在存货里。
存货在房企的资产负债表里占比非常高，高到什么程度呢？
万科在年报中列报的存货高达亿，占到公司总资产的52%，是净资产的3.3倍；恒大的存货是1.33万亿，占总资产的60%，是净资产的3.7倍；碧桂园的存货是亿，占总资产的46%，是净资产的4倍。
房企是卖房子的公司，可房子比公司要贵。
由于存货占比很高，所以房价下跌导致的存货减值对房企的影响理论上会很严重。但这也仅仅是“理论上”，实际情况是房价基本没怎么跌过……
很多人被房价伤害太深，就开始幻想——说房价啥时候跌一半就入手。遗憾的是那个时候可能也买不到房子，因为房企都88了。
按照当前30%的毛利率水平和存货/净资产3.5倍的假设，如果房价腰斩，绝大多数房企都会资不抵债。
存货比例越高的公司，越怕房价跌。
我们也统计了下所有A+H上市房企的存货对净资产的倍数，最高的鲁商置业高达12倍。这说明房价下跌7%，这家公司就会亏光光。
房价下跌7%，真的会很难么？
利息资本化
通常情况下，企业付的利息应当被记录为“财务费用”，并影响当期的利润。
房企喜欢借钱这是个基本常识，但当你看到下面这张碧桂园的财报，你有没有觉得懵逼？
图碧桂园多年来利息支出为0
利息支出竟然是0！
其实，这并不是说碧桂园能够NB到不给银行付利息，而是因为她把利息全部都“资本化”了。
什么叫做“利息资本化”呢？
假设某企业借了1个亿建房子，每年利息万，因为房子要明年才能建好并实现收入，把这万从今年的利息里往下扣就不太合适。
这个时候我们会把这万记在“存货”头上，由于“存货”对企业来说是一项资产，这个过程就叫“资本化”。
资本化之后，利息不会影响当年的利润。但存货在以后的年份又会结转为成本，今年的存货多了，来年的成本也多，利润就少了。
所以，利息资本化只实现了利息确认的跨期转移。
为什么利息资本化对房企是如此重要，那是因为房企付的利息实在是太多了，企业盈利与利息资本化的比例有极大关系。
年碧桂园的净利润是亿，但资本化的利息为亿，占净利润的比例为40%；比较夸张的是佳兆业集团，年净利润是41.6亿元，资本化利息为.78亿，这意味着，如果把利息资本化的部分加回来，佳兆业还要倒亏近60亿。
利息资本化本身并不算是财务造假，但大量的资本化有可能造成投资者对财务报表的误解。融资成本对企业盈利的侵蚀并不能得到充分体现。
很多房企在年报中压根不公布利息资本化的金额，说明他们也并不想把这么好用的一个利润调节工具曝于日光之下。
此外，利息资本化也会加重了后续年份房企的业绩负担。
以佳兆业为例，其资本化利息已经占到当年营业收入的21%。由于资本化利息最终会转化为未来几年的营业成本。这意味着，单年资本化利息对-年毛利率的影响就可能接近10%。
融资成本的压力比我们看到的要大的多。
预收账款
在房企的资产负债表上，预收账款是一个搅屎棍的存在。
就是有了预售账款，在评估企业偿债能力的时候，不能看“资产负债率”；在评估企业成长性的时候，不能看“收入增速”或“利润增速”。
“预收账款”顾名思义就是预收别人的钱。但在房企中，这个科目被赋予了特殊的含义。
我们知道，现在绝大多数一手房都是预售的，你买房子付钱（假设首付款万）的时候，房子可能只是打了个桩。
会计准则不同意房企在这个时候把你付的钱确认为收入。所以，房企只能记录预收了你1笔钱，“预收账款”增加万。一般只有到了交钥匙的时候，预收账款才能再转化为收入。
但想想，你买房子付的首付款，还要得回来？
所以在实际的财务分析中，大家都把房企的预收账款，视同于房企未来的收入。
接下来两个问题来了：
（1）“预收账款”是在资产负债表的负债端，但未来的收入咋能算得上是负债呢？所以资产负债率这个指标不能用了，不然会导致企业偿债能力被低估。
（2）既然是未来的收入，那么明年房企业绩如何其实大家心里都有数了。所以今年收入、利润的地位就有点尴尬，除了让韭菜们Happy一下，真正懂行的人并不那么关心。用专业的话来说，房企的收入确认有“滞后性”。
那究竟应当怎样评价房企的偿债能力和成长性？
“老鸟”一般用净负债率来衡量房企的整体杠杆水平：计算公式是（有息负债-货币资金）/所有者权益，其中，有息负债=短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+应付利息。
关于房企成长性，最值得
