北京最权威白癜风专科医院 http://www.txbyjgh.com/《地产沙盘Ⅱ》贰：商业如同选老公，本质就是各取所需
令我最迷惑的是，由于对于商业地产而言，可以跟进的指标实在是太多了。前一篇文章也谈到，我几乎在一开始就被这门课程（《投资测算与资产管理》课程）给吓倒了，这么多的指标，如何是好。
幸亏老师还是有办法，让我们迅速的摆脱了这种困惑，毕竟让我们在这个旋涡中沉沦，也不是一个好的选择。
●简单点●
什么是好项目，其实简单点说，就是属于自己的钱多，自己的钱增值快，自己的钱灵活。回想一下，我之前对于项目管理的文章，这个世界也是相同的。资产就是资源，除了资源越多越好之外，还要这个资产具有灵活性。
也就是说相同的资产，越灵活越好。同样灵活的资产，越多越好。真的就是如此。因此这个课程的一个最关键的数据出现了——NOI。NOI就是净营业收入。然后在引申出一个概念就是经营收益率NOIyield。
当然，这两个概念都是我懵圈的概念。
净营业收入NOI：净营业收入NOI=营业收入GOl-营业费用OPE
_名词解释：“资本化率”解释为：资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。后者是把货币存入银行产生利息的能力即利息率，前者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则，投资不就变得太单一、太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。在面对未来的很多现金流，这些现金流折现，到底相当于多少资本呢？这个所谓的折现率，就是资本化率。按收益衡量价值。_
为什么这个概念重要，就是因为这个概念直接关联到这个商业物业的估值。也是这种估值体系中最为重要的一个指标。也就是每年赚钱多少，就决定了整个物业的价值。这是非常容易理解的，就是价值=每年净收入/希望的回报率（切勿使用此算式）。
为什么不要用这个算式，就是因为这个算式具有非常眼浅的特点，也就是没有什么预见性，这就会让这个公式是如此的苍白无力。
当然，如果是小白，也不妨借鉴这个公式去猜测这个商业体的价值，或者用于来作不准确的验算，这也是可以的。就当做是猜猜看的游戏，那还是很有趣的。
●生老病死●
一个商业体就会有着四个典型的阶段。就是培育期，成长期，成熟期，衰退期。几乎所有的商业体都是如此，其实也不仅仅是商业体如此，大部分的“有价值”的投资品，都是如此。由于这四个名词有点拗口，那么我们也可以用儿童期、青年期、壮年期、老年期来替代。其实本质是一样的，也就是开始和最后都是具有某种价值低估的情况。而壮年期是稳定的，青年期是上升的。
商业体和人一样，也意味着，和人的含义是一致的，按照佛教的说法，也是有“生老病死”这四种属性作用。而暗含的意思就是可能部分的商业体会在培育期（幼儿期）的时候就死掉了。甚至，缺乏足够的照顾和投入的话，培育期的死亡率是非常高的。
商业体建好，才是花钱的开始。这和人是一样的，出生才是烧钱和痛苦的开始。前期消耗完所有的资源，就会导致商业体无法完成在培育期的自我循环。精心呵护，才能得到最高的回报。
●增值●
怎么让一个商业体增值，也是非常的简单。要不就是收入增加，要不预期很好。这种看来就是一个简单的算法，要不把盘子做大，当不能做大的时候，就告诉别人辉煌的前景。
那么壮年人的能力，大家是可以估量的。而青年人的未来是可以预期的。这和许多美女选择男朋友一样，要不选年纪稍大的质优股，要不选择年纪尚浅的潜力股。
两者如何选择，都没有错，而只要能够达到一个点，其实找老婆就容易了。如果两者都缺乏，就只能呵呵了。现实是如此残酷，而对于价值来说，这变得非常的明显。
●张口乱语●：由于本人对于这个行业就是一个小白，因此，也无法提取出中间最关键的逻辑。更难法人深省。
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作者“寂寞寒窗空守”诗云：
∞∞∞寂寞∞∞∞
∞∞寒窗空守∞∞
∞蹊径另辟筹谋∞
风雨飘摇万般思愁
∞砥砺前行艰辛∞
∞∞挥动拳头∞∞
∞∞∞朋友∞∞∞
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