理性客观对待提前还贷 [复制链接]

来源：中国城乡金融报

■刘云恒

年1月5日，央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续三个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此后，多地房贷利率开始下调，特别是春节后，多个重点城市房贷进入“3”时代，首套房贷款利率最低至3.7%。房贷利率下降后，购房者在储蓄的同时，开始考虑提前偿还房贷，近期提前还贷潮愈演愈烈。

“提前还贷”上热搜

年下半年开始，提前还贷成为存量购房者讨论的话题，特别是最近不少购房者拿到年终奖后，也加入到提前还款的队伍中，“提前还贷”多次成为网络热搜词。但是提前还贷并非易事，在各大社交平台上，大家分享提前还贷受阻的情况。

为了应对大量购房者提前还贷，部分银行提高提前还款门槛：关闭线上还款功能、提高最低还款额度、延长审批时间、收取违约金等。

各家银行对于提前还款是否收取违约金的规定不尽相同。有些银行提前还款只需偿还贷款本金及占用期间的利息即可，有些银行则规定，在放款后一段时间内提前还款，需要额外支付一定比例补偿金或违约金。与提前还贷门槛提高形成对比的是，近期新申请房贷流程非常顺利，部分银行从提交材料到放款最快仅需一周。

近年来，受经济下行和疫情反复的影响，居民收入未来预期不确定性有所增大，本着“无债一身轻”的想法，购房者当下有钱当下还，以免夜长梦多；同时，年金融市场波动加剧，股票价格出现较大幅度调整，一向稳健的银行理财产品甚至出现了“破净”，资产收益率下降，居民投资减少，储蓄增加。通过比较房贷利率和理财产品收益率发现，理财利率跑不赢房贷利率。在这种情况下，不少居民将原来用于投资的资金转向提前还房贷。

近期房贷利率的调整也是部分购房者提前还贷的诱因。央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多个重点城市房贷利率下降，首套房贷款利率最低至3.7%。由于部分重点城市年房贷利率超过6%，因此，尽管后续利率也有调整，但是与近期不到4%的利率相比仍然偏高，购房者提前还贷的欲望强烈。

应理性做出决定

在商业银行信贷业务中，提前还款是正常且常见的行为。对购房者来说，借款人资金安排发生变化，在符合合同要求时可以考虑提前还款。那是不是对所有人来说，提前还贷都是更好的选择呢？

面对“提前还贷潮”，保持理性最为重要。事实上，并不是每个人都适合提前还贷，还需要根据自己的贷款偿还方式、剩余年限和利率等综合判断。如果购房时贷款利率显著高于当前商业贷款利率时，可以考虑提前还贷。另外提前还贷还需考虑还款时间，在贷款早期提前还款节省利息的金额更多，到了等额本息已还期数超过贷款期限的二分之一，等额本金已还期数超过贷款周期的三分之一时，提前还贷能够节省的利息不多，还款意义不大。

对于贷款人来说，还要根据自身资金、投资和资产配置等多方面情况，进行综合考虑后再作出选择。如果个人手中的金融资产数量充足、收益能够覆盖或大部分覆盖房贷利息，继续选择进行投资会更为划算。但如果持有的是风险较低的固定收益类资产，回报低于按揭贷款利息，提前还贷是可行的选择。

对银行来说，贷款人提出的提前还贷申请，是要予以配合的。同时，银行应对客户提前还房贷的原因进行分析，适时引导客户理性科学提前还贷。不可否认，短期内大量提前还款不仅影响住房贷款规模稳步增长，也会对银行资产流动性造成影响，对银行经营和风控能力提出了更高要求。

提高还款门槛容易引起投诉等负面舆情。在部分社交平台上，甚至有网友将拨打银行保险消费者投诉热线作为“成功经验”进行分享。此时商业银行应与客户保持良好沟通，对于不同类型的借款人采取不同的沟通方式。良好的沟通既有利于开展后续的产品营销，也能够降低因提前还贷门槛提高产生的负面舆情，从而减少盲目跟风的购房者提前还贷。

年，随着国家一系列政策的出台，宏观经济企稳回升，资本市场收益率上升概率较大，预计提前还贷带来的收益逐步减小，提前还贷潮会逐步平缓。购房者也要根据自己的实际情况，在充分考虑自身收入、未来预期以及贷款利率、期限后，理性谨慎做出决定。